第38章 招兵買馬
等到蘇筱心動了之後,蘇寧約了個時間,把蘇帶到了位於靜安的一家咖啡廳。
地方是蘇寧挑的,主要是這裡安靜,人不多,特彆適合談正事。
兩個人到的時候,靠窗的位子上已經坐了一個人,穿著一件深灰色的休閒西裝外套,頭發是淺棕色的,五官輪廓很深,一看就是歐洲那邊的老白男。
老白男麵前放著一杯黑咖啡,正在看一份英文版的中國房地產行業分析報告,聽到腳步聲抬起頭來。
立刻站起身朝蘇伸出手,用一口流利的中文說:“蘇筱女士,久仰。蘇寧經常跟我提起你,說你是一級造價師,成本管控方麵的專家。我叫海傑明,你可以叫我傑明。”
“你好!傑明。”蘇筱跟海傑明握了握手,坐下來後忍不住多看了他一眼。
其實,蘇筱心裡還是有些意外的。
本來以為是自己的這個便宜堂弟忽悠自己,可是看眼前這個人的談吐和氣質,怎麼看都不像是一個普通司機能接觸到的角色。
但蘇寧就在旁邊坐著,表情依舊是非常的淡定,蘇筱也就不再胡思亂想了。
此時的海傑明反倒是非常務實的開門見山,把自己對這個行業的判斷和未來的商業計劃從頭到尾講了一遍,“蘇筱,我先說我的核心判斷。中國房地產行業的黃金時代已經過去了。從去年下半年開始,政策麵連續收緊,融資
渠道一條一條被堵上,三道紅線一劃,多少頭部房企已經在爆雷的邊緣。未來兩到三年內,市場上會出現大量的爛尾項目和閒置資產。傳統的買地蓋樓賣房的模式已經走不通了,誰還在這個模式裡死扛,誰就會死得很慘。”
“......”蘇筱點了點頭,冇有插話,讓海傑明繼續往下說。
蘇筱作為一名資深的房地產從業人士,又怎麼真的對房地產危局一無所知。
海傑明說:“但危中有機。我的思路是不碰增量開發,專注存量改造。簡單說就是低價收購爛尾樓盤和經營不善的商業物業,改造成長租公寓和人才公寓。當然也可以改造那些市中心的老破小。賺的並不是以前的那種銷售利
潤,反而是長期穩定的租金回報和管理運營收益。
海傑明翻開手邊的一份資料,指著上麵的數據說道:“德國和日本的租賃住房市場非常成熟,超過一半的城市人口選擇租房而不是買房,租賃物業的運營收益可以做到年化百分之六到百分之八,而且極其穩定,不受買賣市場
波動的影響。國內這幾年也開始推租購並舉,政策方向是明確的,但市場上真正能做出品質的租賃社區少之又少。幾個頭部企業試水長租公寓,賽道是對的,但他們的資金成本太高了,擴張太快了,一旦資金鏈繃不住就會出問
題。
蘇筱聽到這裡,問了一句:“傑明,你的資金成本跟他們比有什麼優勢?”
“我已經拿到了一筆境外長期低息資金,”海傑明說,“年化成本不到三個點,期限十五年。我不需要追求短期回報,不需要像那些拿了高成本資金的玩家一樣拚命擴張。我可以穩紮穩打地做,一個一個項目收購,一個一個項
目改造,把品質做出來,把運營做紮實。這個市場是方興未艾的,誰先進來把標準立住了,誰就是這個賽道的規則製定者。”
蘇筱又問:“資金結構怎麼設計的?純股權還是股債結合?”
海傑明回答:“股債結合,優先資金占六成,劣後資金占四成。劣後資金我自己出,優先資金是境外那筆長期低息貸款。這個結構的好處是杠杆適中,抗風險能力強,市場不好的時候我們不會因為資金鏈斷裂而死掉。”
蘇筱接著問:“改造項目的成本模型你算過嗎?一個爛尾樓從收購到改造到交付運營,前期投入多少,回本周期多長?”
海傑明笑了,看著蘇的眼神裡多了一層欣賞,“蘇寧跟我說你是成本管控的專家,果然名不虛傳,上來就問成本模型。我算過,我拿一個具體的項目給你舉例。假設收購一個五萬平米的爛尾住宅樓,收購價格是市場價的四
折,改造內容包括內部裝修、水電管網更新、公共區域打造,總投入大概在這個數。”
接著,海傑明又是在紙上寫了一個數字,推給蘇筱,“改造完成後按市場租金的八折定價,入住率保守按百分之八十五算,回本周期大概在六年到八年之間。如果運營做得好,入住率提到百分之九十五以上,回本周期可以縮
短到五年以內。而且這個模型隻算了租金收益,冇有算物業本身的資產增值。但我的邏輯是,資產增值是錦上添花,租金收益才是核心,我們不靠賣房子賺錢。反正等到恐慌情緒出現了之後,房子也是賣不掉的。”
蘇筱在心裡飛速地算了一筆賬。
她做造價這麼多年,對數字的敏感度是天生的。
海傑明給出的數據她過了一遍腦子,便發現這個模型確實是站得住腳的。
前期投入主要是資產收購和改造,後期收益靠租金。
回本周期雖然不短,但現金流極其穩定,不受銷售市場波動的影響。
在房地產市場即將進入寒冬的大背景下,這種模式反而比蓋樓賣房要安全得多。
接著,蘇筱又問了幾個施工和供應鏈的問題。
海傑明都是一一回答,每一條回答都有數據支撐,並不是那種隻畫大餅不講實際的大忽悠。
自己的弟弟隻是個司機,忽然要介紹一位海外投資者給自己,蘇筱不懷疑對方是騙子是不可能的。
隻是雙方談到這裡,蘇筱已經可以排除對方是騙子的可能。
海傑明放下筆,看著蘇筱,態度非常誠懇地說道:“蘇筱,我需要一個能從頭到尾盯住項目成本的人。蘇寧跟我說,整個贏海集團最懂造價的不是坐在總部辦公室裡的高管,而是一個在天成公司管預算的主任經濟師。我聽說
了你美術館、領先國際和群星廣場的具體事例,你能在那麼複雜的項目裡把成本壓到極致,施工方報價裡的水分你一眼就能看穿,這種在實戰中打出來的本事,確實是坐在辦公室裡看報表學不到的。所以,你正是我需要的人。”
“…………”蘇筱端起咖啡杯喝了一口,冇有說話。
海傑明接著說:“如果你願意加入,我給你百分之三十五的股份。公司已經注冊好了,注冊資金一千萬,資金已經到賬,隨時可以開始運作。我不跟你畫大餅,創業有風險,但我能保證的是,賺了錢你占三成五,虧了錢我扛
大頭。你來了不是給我打工,你是合夥人,跟我海傑明平起平坐。”
蘇筱放下杯子,隻想了不到兩秒鐘就點了頭:“傑明,我接受你的邀請。”
海傑明又補充道:“對了,蘇寧還跟我提過一個人,叫吳紅枚,在贏海集團人力資源部。公司剛成立,人力資源總監的位置還空著。一個懂集團HR流程、熟悉建築行業人才結構的人,對我來說同樣不可或缺。如果可以的話,
你幫我問問她的意思。”
蘇詫異地轉頭看了蘇寧一眼,蘇寧正端著咖啡杯慢悠悠地喝著,臉上什麼表情都冇有,好像這一切都跟他冇關係似的。
“行!我去和吳紅枚談。”
"
蘇筱從咖啡廳出來之後冇有回家,反倒是直接給吳紅枚打了個電話。
電話接通的時候,吳紅枚的聲音聽起來有氣無力的,“筱筱,怎麼這個時候給我打電話?”
蘇筱冇在電話裡多說,“紅枚,你出來一趟,老地方見,我有重要的事跟你說。”
“好。”
老地方是兩個人常去的一家小麵館,離吳紅枚租住的地方並不遠。
蘇筱到的時候,吳紅枚已經坐在裡麵了。
麵前放著一碗冇怎麼動的牛肉麵,筷子擱在碗沿上。
整個人看起來蔫蔫的,眼圈有些發紅。
蘇筱坐下之後還冇來得及開口,吳紅枚就先倒了苦水,“筱筱,我跟你說個事,你先彆罵我。我和張小北攢的三十萬冇了。”
蘇筱愣了一下:“冇了?冇了是什麼意思?”
“這三十萬是我跟張小北攢了好幾年的錢,這些年存折一直放在了我爸媽那裡,本來打算今年再湊一湊夠首付了就看房子。結果我爸媽竟然給我弟弟買了房子,而且房產證上不光冇有我的名字,他們也不準備給我預留房間。”
蘇筱聽得眉頭越皺越緊:“張小北怎麼說?”
“他能怎麼說?”吳紅枚苦笑了一下,臉上的表情更淒慘了,“他那人你又不是不知道,每天都是精打細算的,一塊錢恨不得掰成幾瓣花,更不要說一下子冇了三十萬。”
蘇筱沉默了一會兒,“紅枚,你當初就不應該把存折放你媽那。”
“誰能想到我爸媽這麼過分。”
“以後你和張小北怎麼辦?這日子還怎麼過下去?”
“嗚嗚嗚......他.....他要和我離婚。”
“…………”看著眼前的這個閨蜜,蘇筱也不知道說什麼了。
這個閨蜜真的是很慘,大學畢業後就和張小北在一起,而張小北並不是理想的男人。
可是兩個人就這樣磕磕絆絆的生活在一起,吳紅枚在單位裡謹小慎微的工作著,回到家又要麵對喜歡打遊戲又極致摳門的老公。
還要應對那個令人窒息的原生家庭,感覺吳紅枚一直以來活的也太憋屈了。
蘇筱看著眼前的吳紅枚,認識她這麼多年,實在是太了解她了。
這個人在外麵看起來文文弱弱的,對誰都和和氣氣,在贏海人力資源部被瑪利亞呼來喝去也不吭聲,但骨子裡她倔得很。
但是那個原生家庭就是一個填不滿的無底洞,可能真的會搭進去她自己的一生。
蘇冇有再追問這個事,反而是換了個話題,“紅枚,我今天來找你,是有件事想跟你說。贏海總部的調令我拒了,我不會去總部了。”
吳紅枚猛地抬起頭,滿臉震驚的看向蘇,“你不去?那可是副總經濟師!你都拒了那你去哪兒?瑪利亞可隻給了你三天時間。”
“我準備跟彆人合夥開公司了。公司已經注冊好了,注冊資金一千萬,專門做存量資產改造和長租公寓運營。我任法人和總裁,占公司百分之三十五的股份。”
吳紅枚張著嘴,眼睛瞪得像銅鈴,滿臉都是不可思議的神情。
蘇筱看著吳紅枚解釋說道:“我今天就是來挖你的。新公司缺一個人力資源總監,大股東點名要你。待遇跟瑪利亞在贏海的級彆持平。”
吳紅枚整個人都傻了。
她看看蘇筱,又低頭看看自己麵前那碗涼透了的牛肉麵,腦子裡像有兩股浪在打架。
一邊是她在贏海辛辛苦苦熬了這麼多年才拿到的穩定崗位,五險一金,年底雙薪,不出差錯就能按部就班往上熬。
雖然被瑪利亞呼來喝去,但好歹是個鐵飯碗。
另一邊是一個聽起來像做夢一樣的機會:人力總監,待遇對標瑪利亞,跟最好的閨蜜一起創業。
吳紅枚張了張嘴,想說什麼,但她發現自己根本不敢開口。
張小北摔門的聲音還在她耳朵裡回響,那句離婚就像根刺一樣紮在她心裡。
父母的不講道理,還有弟弟的天經地義,都讓此時的吳紅枚感到窒息。
感覺自己的這個原生家庭,就是一個永遠填不滿的窟窿,這些年她已經填了多少錢進去了?
如果自己真的辭了贏海的工作,跟蘇筱去創業,萬一創業失敗了怎麼辦?
萬一新公司撐不下去怎麼辦?自己輸得起嗎?
可吳紅枚又想,在贏海集團待著就穩嗎?
瑪利亞那個人什麼德性她太清楚了,功勞永遠是瑪利亞的,黑鍋永遠是她吳紅枚的,好事永遠輪不到她頭上,加班背鍋倒是一次不落。
哪怕是她在贏海集團再熬上十年,大概率還是在人力資源部打雜受排擠,被瑪利亞呼來喝去,拿著那點死工資,每個月往家裡轉錢,回到家裡看張小北的冷臉。
這就是她吳紅枚一輩子能過的最好日子了?
吳紅枚深吸了一口氣,然後抬起頭看著蘇筱,用一種從未有過的堅定說道,“蘇筱,我跟著你乾。”
蘇筱看著吳紅枚,再次確認了一遍:“你真的想好了?”
“想好了。”吳紅枚說,“我在贏海熬了這麼多年,也夠本了。你說的對,給彆人打工,老板需要你的時候你是人才,不需要你的時候你就是個棄子。與其等彆人來決定我的去留,不如自己給自己做主。再說了,跟著你乾,我
心裡踏實。你蘇筱是什麼人,我太清楚了,你不會虧待我。”
蘇筱點了點頭,冇說太多煽情的話,隻說了一句:“那你等我通知,後麵的事我來安排。”
“好。”
吳紅枚端起桌上那碗涼透了的牛肉麵,也不管涼涼了,大口大口地吃了起來。
剛才她還一點胃口都冇有,現在忽然覺得餓了。
職場就像是一個又一個牢籠,跳出一個牢籠,或許會有更廣闊的平台。